Riceviamo e pubblichiamo in anteprima un articolo del consulente finanziario Eraldo Stefano Menconi che sarà pubblicato sul prossimo numero del mensile di economia e finanza “Leasing Time Magazine”, diretto da Gianfranco Antognoli.
La riqualificazione energetica del patrimonio edilizio in Italia è un progetto importante e molto impegnativo. Si stima che il 70% degli immobili presenti sul territorio nazionale sia costituito da edifici in classe energetica F e G (le peggiori); oltre il 60% degli immobili è stato costruito ante 1971 e circa il 75% del totale necessita di interventi di efficientamento energetico.
Gli edifici residenziali consumano nel complesso più delle fabbriche e bruciano, secondo Eurostat, il 27% del fabbisogno energetico, le fabbriche il 26%.
La direttiva europea sulle case green indica un obiettivo di riduzione delle emissioni nocive del 55% entro il 2030 per giungere al 100% entro il 2050. Inoltre si ipotizza di non poter più vendere gli immobili con le classi energetiche più basse e, a partire da 2030 gli edifici di nuova costruzione dovranno essere ad emissioni zero.
La riqualificazione energetica, quindi, non è un’opzione, bensì una priorità.
Le famiglie, anche per evitare che si svilisca il valore della propria casa, saranno chiamate ad un forte sacrificio economico, stimato in circa 50/60 mila euro per ogni nucleo familiare.
Tale impegno finanziario non è coerente con l’oggettiva situazione economica nazionale che ha visto nel 2023 ben il 23,1% dei cittadini residenti chiedere un prestito o aiuto economico per superare un momento di difficoltà (fonte Istat). Inoltre, dati più aggiornati ci indicano un PIL con valori irrisori, imprese penalizzate da costi dell’energia elevati, tensioni geopolitiche, dazi incombenti, ecc. Uno scenario condizionato da molte preoccupazioni ed incertezze, che non aiuta certo ad intraprendere investimenti per lo sviluppo dell’economia, ma, anzi, induce ad atteggiamenti molto prudenti e conservativi. E’ evidente che si debba ricorrere a linee di finanziamento specifiche, con l’indispensabile contributo del sistema bancario, per il quale questa area di intervento può rivelarsi una grande opportunità da cogliere per lo sviluppo di nuova clientela, nuovo business, relazioni commerciali durature.
Dovrà essere studiata una soluzione finanziaria innovativa, che si integri con tutte le esigenze degli attori coinvolti : banche e proprietari immobiliari.
Si potrebbe ipotizzare che il progetto di riqualificazione energetica possa essere suddiviso in più step programmati negli anni (massimo 3). Parallelamente il finanziamento bancario dovrebbe prevedere più erogazioni finalizzate al fabbisogno finanziario del singolo intervento di riqualificazione. Ciò consentirebbe un frazionamento del debito totale e il pagamento delle rate di rimborso dovrà essere allineato ai risparmi ottenuti sul costo dell’energia per effetto dei benefici apportati dall’intervento stesso. Quando il debito residuo della prima erogazione sarà sceso sotto il 50% dell’importo iniziale, potrà essere attivato il secondo step di riqualificazione, per un valore non superiore alla quota già rimborsata. L’eventuale step successivo sarebbe affrontato con gli stessi criteri. Un piano che preveda meccanismi di auto-sostentamento consentirebbe idealmente la copertura degli interi costi di riqualificazione tramite i risparmi nei consumi energetici raggiunti nell’arco di ciascuno step. E’ ovvio che ipreventivi di spesa ed i risparmi energetici conseguenti dovranno essere certificati da professionisti qualificati.
E’ ragionevole ipotizzare un mutuo ipotecario a lunga scadenza che contempli il possibile verificarsi di eventi imprevisti che coinvolgano i proprietari degli edifici o gli edifici stessi, quali cambio di proprietà dell’immobile (dovuto a vendita o successione), sviluppi tecnologici nell’ambito della produzione di energia o nei materiali edili, fluttuazioni dei costi dell’energia, etc. Queste sono alcune delle ragioni per cui è necessario che la soluzione finanziaria mantenga un elevato grado di flessibilità, minimizzando i vincoli e le limitazioni per il contraente, pur garantendo il diritto inalienabile della banca di recuperare il credito concesso entro termini concordati. Una sorta di Mutuo Ipotecario Versatile per l’efficientamento energetico.
A maggior tutela della capacità di rimborso può essere prevista l’applicazione di un tasso di interesse fisso per l’intera durata del piano di ammortamento della singola erogazione.
Un tale finanziamento va a beneficio delle famiglie che potrebbero incontrare difficoltà nel reperire le somme richieste dal piano di riqualificazione.
È peraltro fondamentale sottolineare che anche il rischio finanziario connesso ai mutui ipotecari si attenua sensibilmente, visto che il risparmio sul costo dell’energia incrementa la capacità di rimborso dei mutuatari, e l’efficientamento energetico consente all’ipoteca di fornire una maggiore copertura all’istituto di credito, per effetto dell’incremento del valore dell’immobile e il mantenimento nel tempo dello stesso.
Ovviamente l’argomento si presta a numerose osservazioni e più variabili (ad es. interventi del governo con incentivi ad hoc o rilascio di garanzie a mitigazione del rischio di credito) ma è importante che si inizi ad affrontare la problematica, giacchè il tempo scorre e le iniziative in tal senso sono rare ed isolate.
Eraldo Stefano Menconi
